De juiste timing te vernieuwen is de sleutel in de huurder lease cyclus. Het is van vitaal belang om te begrijpen wanneer vervaldata zich voordoen en wanneer u het recht om uw opties uit te oefenen om te vernieuwen. In dit geval had de betrokken huurders hun optie om te vernieuwen 'mogen datum van kennisgeving te passen. Dit zet ze in een moeilijke positie met de verhuurder als ze in een hoek werden ondersteund door een poging om een nieuwe term met zeer weinig tijd over in hun huidige heronderhandelen.
Problemen
Deze zaak voor met een groep van zes huisartsen die nog maar een paar weken te gaan tot aan hun lease afloop gehad. Ze hebben een optie om te vernieuwen; maar de uiterste datum waarop zij het recht hadden om te oefenen voorbij drie maanden voor. De artsen hard nodig een uitbreiding om opnieuw te onderhandelen over veel van de onnodige risico's in hun lease documentatie. Het kennen van de groep weinig kans op het vinden van een nieuwe locatie binnen de gestelde termijn van tijd gehad, de eigenaar weigerde om de uitbreiding zonder de huurders eerste akkoord te gaan met een onredelijke verhoging van de huurprijs te verlenen.
Strategie
< P> Gezien het feit dat de huurders waren nu in een moeilijke positie, wordt 'gedwongen' om in te stemmen met onredelijke voorwaarden als zij besloten te blijven, het vinden van andere opties noodzakelijk werd. Het doel was om te proberen om andere mogelijke verplaatsing mogelijkheden om de flexibiliteit en de hefboomwerking van de groep in de besluitvorming te verhogen vinden. Verhuizing opties werden onmiddellijk ontwikkeld om terug te winnen van de invloed die ze nodig hadden om de koppige verhuurder krimp. Een locatie in een nabijgelegen winkelcentrum werd gevonden. - Al was het 1000-sq-ft groter en duurder dan de huidige eigenaar werd voorgesteld
uitvoering en de resultaten
Hoewel de voorgestelde nieuwe ruimte groter was dan de groep nodig is, de nieuwe eigenaar aangedrongen op het leasen van de hele ruimte. Na wat zoeken en vele discussies, is afgesproken dat de extra 1000-sq-ft zou worden opgevuld door een apotheek die bereid zijn om de extra ruimte te huren was, alles volgens de universiteit richtlijnen. Dit component kon de artsen om verder te gaan met hun nieuwe locatie, en zo te voorkomen dat verder vallen in de val van hun huidige verhuurder. De groep had nu de hefboomwerking die ze nodig hadden. - Een levensvatbare verhuizing kans
Op het einde, de artsen zijn intrek in een comfortabeler en beter geplande ruimte, naast een apotheek, met een lease-overeenkomst die werd gebouwd eerlijk voor alle partijen te zijn .
Conclusies
Deze zaak had rampzalige potentiële simpelweg omdat de huurders te lang in de vernieuwing onderhandelingen te beginnen wachtte. Het is essentieel om zich bewust zijn van de risico's binnen de lease document - zoals kritisch data. De beste tijd om huurvernieuwing onderhandelingen te beginnen is ongeveer 18 maanden vóór het verstrijken.
Stefanie Herron is een Business Development assistent voor Cirrus Tenant Lease Services, dat gespecialiseerd is in de huurder lease onderhandelingen over tandartsen in heel Canada.