Bent u betaalt voor Phantom Space? Sommige verhuurders zijn over-het opladen van tandartsen voor meer vierkante meters dan de huurder daadwerkelijk heeft.
Dit is een veel voorkomende afwijking in de commerciële leasing-industrie. Dental huurders vaak vertrouwen op de gerapporteerde vierkante meters van hun gehuurde. Echter, of dit cijfer per ongeluk werd gemeld door de verhuurder of gemeld door een verre property manager die nog nooit van de site, het bedrag van de gerapporteerde vierkante meters heeft gezien kan gemakkelijk verkeerd zijn. Het eindresultaat is dat tandheelkundige huurders een overtreding op een huurverhoging, op basis van hun onjuiste vierkante meters te betalen ... is het niet beter om dit geld in eigen zak te houden dan het betalen aan uw verhuurder?
Om verder uit te leggen ... Ik had het diner op een avond met een cliënt. Ze vertelde dat ze onlangs verhuisd naar een nieuwe 4400 vierkante voet kantoor. Ze legde uit hoe ruim, mooi en comfortabel het kantoor was. Toen ik haar vroeg of ze ooit de vierkante meters had geverifieerd, zei ze "nee". Waarom was dat nodig? Immers, dit was de totale vermeld op haar huurovereenkomst omgeving. Het kostte me een paar weken om haar te overtuigen om me te laten meten van de ruimte om te bepalen of ze eigenlijk kreeg de 4.400 vierkante voet dat de verhuurder haar was aanrekenen voor.
Tot slot, stemde ze. Toen we voltooide het meten van de gebouwen, de gemeten ruimte was 800 vierkante voet kort. In de vastgoedsector, verwijzen we naar dit als 'fantoom ruimte ", waar de huurder meer dan nodig is voor de ruimte die niet bestaat betaalt. En, in dit geval, mijn cliënt was het betalen van meer dan $ 50.000 meer (voor haar gehele leaseperiode) dan ze nodig had om voor de ruimte die ze niet hebben. We benaderden de verhuurder en gecorrigeerd het probleem - zowel voor het verleden en de toekomst. De huurder werd vergoed haar vorige overbetalingen en bleef een aangepaste tarief te betalen.
Zelfs de kleinste hoeveelheid fantoom ruimte kan erg groot worden als huurprijzen en gemeenschappelijke ruimte Maintenance (CAM) kosten stijging ten opzichte van de tijd te zijn. Als voorbeeld, vonden we dat een vorige klant had een verschil van slechts 27 vierkante voet. Hoewel dit niet klinkt als veel, werd deze specifieke unit gelegen op een toplocatie centrum winkelcentrum met hoge huur. Wanneer dit onder onze aandacht kwam, was zeven jaar in leaseperiode van de huurder en de verhuurder was $ 20.000 meer dan was terecht te wijten verzameld. Nogmaals, dit kwam tot een goed einde met de huurder te vergoeden.
Nog een voorbeeld was onze accountant voor de huur coach die zijn ruimte te hebben gemeten als ook ingestemd. We bevestigden de ruimte eigenlijk minder gemeten dan gerapporteerd en onderhandeld voor de verhuurder te vergoeden onze accountant $ 3.500,00 evenals zorgde voor de probleem is gecorrigeerd voor toekomstige huurbetalingen. Voor onze accountant, dit was een aangename verrassing.
Een ander probleem voor tandheelkundige huurders om te overwegen is hoe fantoom ruimte kan hen herhaaldelijk beïnvloeden. Begrijpen dat elke huurder betaalt twee huurprijzen - de basishuur (dat is bespreekbaar) evenals de gemeenschappelijke ruimte Maintenance (CAM) in rekening gebracht. CAM kosten te dekken kosten op het terrein van onderhoud waarin alle huurders ten goede komt (bijvoorbeeld: afval verwijderen, onroerendgoedbelasting en onderhoud van het gebouw) en worden proportioneel in rekening gebracht. Daarom, als een huurder beslaat 1800 vierkante voet, dan is hij /zij verantwoordelijk voor de CAM lasten op dat gebied ook. Als dat huurder ten onrechte is het betalen voor fantoom ruimte, hij /zij zal ook ten onrechte betalen te veel voor CAM kosten.
Een dergelijke vierkante meters verschillen zijn zeer vaak voor zakelijke-eigenaars (in het bijzonder, die leasing detailhandel en kantoorruimte). In mijn ervaring, veel verschillen zijn nalatig, niet per se frauduleus. Dit is een kleine troost als de huurder overladen blijft. Als de verhuurder de huur ontvangt op 107% van een gebouw, is het logisch dat de verhuurder moet hebben zich afgevraagd hoe hij /zij meer dan 100% van de huur te krijgen van dat gebouw.
Het is nooit te vroeg of te laat om uw ruimte professioneel gemeten te hebben. Bijna alle lease-overeenkomsten zullen aangeven wat meetstandaard dat de verhuurder heeft gebruikt om het gebied van uw locatie te bepalen. Net zoals er diverse soortgelijke - nog iets anders - recepten voor een Duitse Chocolate cake, er verschillende industrienormen voor het meten bedrijfsruimte.
Als je zijn het nemen van het woord van de verhuurder voor het meten van uw bedrijfspand, kunt u aanzienlijk veel betalen aan één of meer van uw locaties. U kan worden aangeboden met een "meting certificering". Heeft deze certificering op het eerste gezicht niet te gebruiken. Veel van de locaties waar we verschillen gevonden werden "gecontroleerd" zo nauwkeurig, maar in feite verkeerd zijn gemeten. Soms zijn de verschillen zijn slechts 30 - 40 vierkante voet; Deze kunnen echter ook honderden vierkante voeten van - vooral als de gehuurde significant groot.
Op een verwante nota, ik was gewoon een gesprek met een tandarts voor het schrijven van dit artikel. Hij had een offerte aan Lease voor een 2000 vierkante voet oppervlakte van een gebouw dat nog in aanbouw was gemaakt. Wanneer het stof was opgetrokken, had dit explosief gestegen tot bijna 2.400 vierkante voet, waardoor zijn verhuur budget waait uit het water. Mijn advies is dat, als je onderhandelen over een huurovereenkomst voor de ruimte die niet volledig wordt demised en meetbaar te voren, moet u de maximale stijging of daling die toelaatbare op het gebied van de locatie zal worden beperkt. Deze beperking of aandoening moet worden weergegeven in zowel het Offer to Lease en de formele huurovereenkomst.
Zoals u kunt zien, fantoom ruimte is een eenvoudig concept en kan eenvoudig worden vermeden. Niemand kan de exacte grootte van een gebied alleen al vast te stellen met het blote oog. Evenmin mag een huurder altijd vertrouwen op wat staat vermeld op zijn /haar huurovereenkomst. Space meting kan de vrede-of-mind te bieden en kunt u duizenden dollars ... opslaan als een tandheelkundige huurder, is dit niet de moeite waard op zoek naar? DPM